Fiscalità immobiliare a Napoli
Comprare, vendere, conferire o tenere un immobile in società sono scelte che si fanno una volta e si pagano per anni. Il momento giusto per i conti è prima dell'atto, quando si può ancora cambiare strada.
A chi serve
- Privati che vendono o comprano casa, un locale o un terreno.
- Proprietari di più immobili che valutano se tenerli in persona fisica o in società.
- Imprese di costruzione e società immobiliari.
- Eredi che devono gestire immobili ricevuti in successione o donazione.
- Investitori che acquistano per mettere a reddito.
Per le locazioni, la cedolare secca e il canone concordato c'è una pagina dedicata.
I problemi tipici
- Vendite entro cinque anni dall'acquisto senza sapere che generano plusvalenza tassabile.
- Immobili intestati a società senza una ragione, con costi fiscali e il rischio di società di comodo.
- Acquisti con IVA o con imposta di registro scelti senza confronto.
- Agevolazioni prima casa perse per un requisito trascurato.
- Immobili ereditati non dichiarati o volturati in ritardo.
Come lavoro
- Quadro. Chi vende, chi compra, da quanto tempo possiede l'immobile, a che titolo e con quale uso.
- Imposte sull'atto. Registro, ipotecaria, catastale o IVA: calcolo e confronto.
- Imposte sul reddito. Plusvalenza, tassazione ordinaria o sostitutiva, effetti negli anni successivi.
- Struttura. Persona fisica, società, conferimento: scenari con i numeri.
- Atto e dopo. Coordinamento con il notaio, dichiarazioni e adempimenti successivi.
Cosa preparare per il primo incontro
- Atto di acquisto o dichiarazione di successione dell'immobile.
- Visura e planimetria catastale.
- Contratti di locazione in corso.
- Ultime dichiarazioni dei redditi.
Domande frequenti
Vendo una casa comprata da meno di cinque anni: pago imposte?
In generale sì: la plusvalenza realizzata vendendo un immobile entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione è tassata (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR). Non è tassata se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo, oppure se è stato ricevuto per successione. Al momento dell'atto si può chiedere al notaio l'applicazione di un'imposta sostitutiva.
Ho fatto lavori con il Superbonus: cambia qualcosa se vendo?
Sì. Per gli immobili su cui sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus la legge prevede un periodo di osservazione più lungo, dieci anni, con regole particolari sul calcolo della plusvalenza (art. 67, comma 1, lett. b-bis, TUIR). Va verificato caso per caso prima di vendere.
Conviene intestare gli immobili a una società?
Dipende da quanti sono, da come sono usati e da cosa si vuole fare in futuro. Una società immobiliare ha senso con un'attività reale di gestione; se gli immobili sono pochi e il reddito basso, può scattare la disciplina delle società di comodo (art. 30 L. 724/1994) e i costi superano i benefici.
Compro da un'impresa: pago l'IVA o l'imposta di registro?
Dipende da chi vende e dal tipo di immobile. Le cessioni da parte di imprese costruttrici entro un certo periodo dalla fine dei lavori sono soggette a IVA; negli altri casi si applica l'imposta di registro, salvo opzione del venditore. La differenza di costo può essere rilevante e va calcolata prima della proposta d'acquisto.
Cosa devo fare per un immobile ereditato?
Presentare la dichiarazione di successione entro dodici mesi dall'apertura della successione e pagare le imposte ipotecaria e catastale; la voltura catastale è ora collegata alla dichiarazione. Se l'immobile viene poi venduto, il valore dichiarato in successione è il costo di riferimento.
Il primo incontro ha un costo?
Il primo contatto serve a inquadrare l'operazione. Se andiamo avanti, le condizioni dell'incarico vengono concordate per iscritto prima di iniziare.
Contattami
Mi descriva l'immobile e l'operazione: le dico cosa comporta prima dell'atto.