Commercialista per B&B, affitti brevi e strutture ricettive a Napoli
A Napoli l'ospitalità è cresciuta in fretta e le regole fiscali con lei: attività occasionale o d'impresa, cedolare secca o partita IVA, property manager che incassa per conto dei proprietari, strutture che diventano società. Seguo proprietari, gestori e strutture ricettive sul regime fiscale, sulla contabilità e sulle decisioni di struttura. Seguo strutture ricettive e gestori a Napoli e, a distanza, in tutta Italia.
Gli adempimenti amministrativi dell'attività ricettiva (codice identificativo, comunicazioni degli ospiti, flussi turistici, imposta di soggiorno) non li gestisco direttamente: ne tengo conto nei numeri e nel regime fiscale e, se serve, posso indicare un referente di fiducia che se ne occupa.
Le questioni fiscali tipiche
Affitto breve o attività d'impresa. Fino a un certo numero di immobili la locazione breve resta reddito fondiario con cedolare secca; oltre, è attività imprenditoriale con partita IVA (art. 4 D.L. 50/2017 e successive modifiche). Il confine va verificato ogni anno sulla norma vigente.
B&B e case vacanza. La disciplina regionale distingue le attività occasionali, senza partita IVA, da quelle imprenditoriali. Il confine passa da continuità, organizzazione e servizi offerti, e determina la tassazione.
Property manager. Chi gestisce immobili di terzi incassa per conto dei proprietari, trattiene compensi e applica ritenute: serve una contabilità che tenga distinti i flussi dei proprietari dai ricavi del gestore e un contratto chiaro con ciascuno.
Strutture ricettive in società. Hotel, affittacamere e case vacanza strutturate come società hanno bilancio, ammortamenti degli immobili e degli arredi, IVA sui servizi e scelte di struttura (immobile in società o in affitto dai soci) che pesano negli anni.
Intermediari e ritenute. Le piattaforme e gli intermediari che incassano i canoni applicano una ritenuta; il proprietario deve poi farla quadrare in dichiarazione.
Cosa serve a chi lavora nell'ospitalità
- Locazioni, cedolare secca e canone concordato
- Consulenza fiscale
- Consulenza societaria
- Finanza d'impresa e banche
Domande frequenti
Devo aprire la partita IVA per affittare casa ai turisti?
Non necessariamente. Per le locazioni brevi di un numero limitato di immobili il reddito è fondiario e si può applicare la cedolare secca. Oltre la soglia di legge, o se si offrono servizi tipici dell'attività ricettiva, serve la partita IVA.
Sono un property manager: come tasso i miei compensi?
I compensi per la gestione sono ricavi del gestore, con IVA e tassazione come reddito d'impresa. I canoni incassati per conto dei proprietari non sono ricavi del gestore: vanno riversati e, nei casi previsti dalla legge, assoggettati a ritenuta. La contabilità deve rendere i due flussi distinguibili in ogni momento.
Conviene mettere la struttura ricettiva in una società?
Dipende dal numero di immobili, dai ricavi, dal personale e dai progetti. La società separa il patrimonio e consente di organizzare meglio l'attività, ma ha costi di gestione e una fiscalità propria. Il confronto con la gestione in persona fisica va fatto con i numeri.
Segue anche gli adempimenti amministrativi, come imposta di soggiorno e comunicazioni degli ospiti?
No, non direttamente. Li tengo in conto nella scelta del regime fiscale e nella contabilità, e li inserisco nel calendario delle scadenze. Se serve, posso indicare un referente di fiducia che se ne occupa.
Il primo incontro ha un costo?
Il primo contatto serve a capire immobili e modalità di gestione. Se andiamo avanti, le condizioni dell'incarico vengono concordate per iscritto prima di iniziare.