Commercialista per le agenzie immobiliari a Napoli
L'agenzia immobiliare incassa a risultato, gestisce caparre e preliminari per conto di terzi ed è soggetta a obblighi che pochi conoscono: la registrazione delle scritture private concluse grazie alla sua attività e la normativa antiriciclaggio. Seguo agenzie e agenti nella gestione fiscale e nell'organizzazione dell'attività. Seguo agenzie immobiliari a Napoli e, a distanza, in tutta Italia.
Le questioni fiscali tipiche
Provvigioni e fatturazione. La provvigione matura alla conclusione dell'affare (art. 1755 c.c.) e va fatturata con IVA; il momento di incasso e quello di maturazione spesso non coincidono e creano problemi di competenza.
Registrazione dei preliminari. Gli agenti immobiliari sono obbligati a registrare le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate grazie alla loro attività, come i contratti preliminari (art. 10, comma 1, lett. d-bis, D.P.R. 131/1986), e sono responsabili in solido per l'imposta.
Antiriciclaggio. Gli agenti immobiliari sono soggetti obbligati (art. 3 D.Lgs. 231/2007): adeguata verifica del cliente, conservazione dei documenti e segnalazione delle operazioni sospette, con controlli della Guardia di Finanza.
Collaboratori e agenti. Procacciatori, agenti e collaboratori hanno regimi fiscali e contributivi diversi; la scelta sbagliata genera contestazioni e costi.
Forma dell'attività. Ditta individuale, S.r.l., società tra agenti: la scelta dipende dai volumi, dal numero di persone e dai rischi.
Detrazione per il cliente. Chi compra la prima casa può detrarre una parte della provvigione pagata all'agenzia (art. 15, comma 1, lett. b-bis, TUIR): la fattura deve contenere i dati giusti.
Cosa serve a chi gestisce un'agenzia immobiliare
- Consulenza fiscale
- Consulenza societaria
- Fiscalità immobiliare
- Locazioni, cedolare secca e canone concordato
- Contratti commerciali
Domande frequenti
L'agenzia deve registrare il contratto preliminare?
Sì, quando il preliminare è stato concluso grazie alla sua intermediazione: la legge pone l'obbligo di registrazione anche a carico dell'agente immobiliare, in solido con le parti (art. 10, comma 1, lett. d-bis, D.P.R. 131/1986). La registrazione va fatta entro i termini ordinari e l'imposta anticipata si recupera dalle parti.
Quali obblighi antiriciclaggio ha un'agenzia immobiliare?
Identificare e verificare il cliente e il titolare effettivo, valutare lo scopo dell'operazione, conservare i documenti per dieci anni e segnalare le operazioni sospette all'Unità di informazione finanziaria (D.Lgs. 231/2007). Serve una procedura interna scritta e applicata.
Quando devo fatturare la provvigione?
Al momento dell'incasso, ma il diritto alla provvigione nasce con la conclusione dell'affare, anche se il contratto definitivo è successivo. Se il cliente paga in ritardo o contesta, conta la documentazione dell'attività svolta.
Il primo incontro ha un costo?
Il primo contatto serve a capire l'agenzia e la sua organizzazione. Se andiamo avanti, le condizioni dell'incarico vengono concordate per iscritto prima di iniziare.