Commercialista per il settore immobiliare a Napoli
Società immobiliari, famiglie con più immobili, investitori: il patrimonio immobiliare va gestito con una fiscalità che cambia a seconda di chi possiede, come usa e quando vende. Seguo la gestione ordinaria e le operazioni straordinarie, dall'acquisto alla locazione alla cessione. Seguo società immobiliari e proprietari a Napoli e, a distanza, in tutta Italia.
Le questioni fiscali tipiche
Persona fisica o società. La stessa casa produce reddito tassato in modo diverso se è intestata a un privato o a una società. La scelta va fatta sul numero di immobili, sull'uso e sui progetti.
Società di comodo. Una società immobiliare con pochi ricavi rispetto al valore degli immobili può rientrare nella disciplina delle società non operative (art. 30 L. 724/1994), con un reddito minimo presunto e limiti all'uso dell'IVA.
Locazioni. Cedolare secca, canone concordato, affitti brevi e locazioni commerciali hanno regimi diversi e adempimenti precisi. Ne parlo nella pagina dedicata.
Plusvalenze. Vendere entro cinque anni dall'acquisto, o entro dieci se ci sono stati interventi con il Superbonus, genera reddito tassabile per le persone fisiche (art. 67 TUIR). Per le società la plusvalenza è sempre reddito d'impresa.
IMU. Aliquote, riduzioni per il canone concordato e per i comodati, esenzioni: ogni anno vanno verificate le delibere del Comune di Napoli.
Cosa serve a chi opera nell'immobiliare
- Fiscalità immobiliare
- Locazioni, cedolare secca e canone concordato
- Consulenza societaria
- Finanza d'impresa e banche
Domande frequenti
Quando una società immobiliare è "di comodo"?
Quando i ricavi effettivi sono inferiori a quelli minimi calcolati applicando percentuali di legge al valore degli immobili e degli altri beni (art. 30 L. 724/1994). In quel caso la società paga le imposte su un reddito minimo presunto, salvo che dimostri le ragioni oggettive dello scostamento o rientri in una causa di esclusione.
Conviene comprare un immobile da mettere a reddito con una società?
Solo se l'attività di gestione è reale e di una certa dimensione. Per uno o due immobili la persona fisica con cedolare secca è quasi sempre più semplice e meno costosa. Il confronto va fatto con i numeri, compresi i costi di gestione della società.
L'IMU si riduce per i contratti a canone concordato?
Sì, la legge prevede una riduzione dell'IMU per gli immobili locati a canone concordato (art. 1, comma 760, L. 160/2019), oltre alle eventuali aliquote agevolate deliberate dal Comune. Va verificato ogni anno nelle delibere comunali.
Il primo incontro ha un costo?
Il primo contatto serve a capire il patrimonio e gli obiettivi. Se andiamo avanti, le condizioni dell'incarico vengono concordate per iscritto prima di iniziare.